Tant à l’entrée qu’à la sortie, l’expert est impartial, il ne fait que constater l’état du bien loué.  

Pourquoi un état des lieux établi par un (des) expert(s) ?
La loi du 29 décembre 1983 impose la tenue d'un état des lieux d'entrée détaillé. Ceci signifie que la simple clause de parfait état ne suffira plus pour prouver le bon état du bien au début de la location. Cette disposition ne vaut que pour les baux conclus après le 1.1.1984.
Dans la pratique, afin d'éviter tout problème, on veillera à établir l'état des lieux avant l'occupation des lieux.  
Il est conseillé de faire appel à un expert afin d’obtenir une description précise sur l’état du bien mis en location. A la sortie, nombreux seront les litiges qui pourraient survenir entre parties par manque de précisions et/ou omissions. Certains bailleurs font appel à un expert uniquement pour l'estimation des dégâts locatifs et rédigent eux-mêmes l'état des lieux d'entrée. Très souvent, l'expert se trouvera en possession d'un état des lieux d'entrée incomplet ou imprécis.
Vu les dispositions légales, cette imprécision profitera au locataire. De plus les experts ont l'impression que le propriétaire a voulu réduire les frais à l'entrée, mais qu'il fait appel à l'expert quand il se trouve en difficulté.  

Désignation amiable d'un expert
Dans la plupart des cas les parties désignent un seul expert, puisqu'il aura une simple mission de constat. Il est conseillé toutefois aux parties d'assister à cet état des lieux. A défaut de désignation dans le bail, l'expert veillera à établir un ordre de mission qu'il fera signer par les parties avant l'état des lieux. Chaque partie peut également désigner son propre expert. En cas de désaccord, l’expert peut être désigné par le Juge de Paix.  

Qu’est-ce qu’un état des lieux d'entrée ?
Il s’agit de la transcription écrite d’une photographie d’un endroit à un instant donné. L'état des lieux d'entrée est établi uniquement dans le but de déterminer l'état dans lequel le locataire reçoit l'immeuble à son entrée.
Il permettra de comparer à la sortie, l'état dans lequel le locataire laisse l'immeuble par rapport à cet état des lieux d'entrée, en tenant compte de l'usure normale.  

Qu'est-ce qu'un état des lieux de sortie ?
L'état des lieux de sortie consiste en la restitution des lieux loués au bailleur par la remise des clefs et l'estimation des dégradations locatives à charge du locataire sortant. On établira un "Procès-verbal d'état des lieux de sortie et d'estimation d'intervention dans les réparations locatives". Très souvent ce document ne reprendra pas une liste détaillée des dégradations imputables au locataire, mais uniquement un montant d'indemnité et le nombre de clefs remises. Il en sera ainsi si un accord immédiat est obtenu et que les parties elles-mêmes ont signé cet accord. A défaut, l'expert devra toujours remettre un rapport détaillé.  

CHAPITRE III. - Modifications des dispositions du Code civil concernant les baux à loyer.   Art. 100. L'article 1730, § 1er, alinéa 1er, du Code, remplacé par la loi du 20 décembre 1983, est remplacé par la disposition suivante :
« Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement. ».