Questions, réponses & explications
Agent immobilier assermenté ? Expert assermenté ? Qu´en est-il vraiment ?
En Belgique, des agents immobiliers assermentés n´existent pas. Dans les professions connexes comme par exemple un géomètre, lui peut être assermenté devant le Tribunal de Première Instance pour son activité de géomètre expert, mais en aucun cas pour ses activités supplémentaires en tant qu´expert e/o agent immobilier. Les agents immobiliers affiliés auprès d´une association ou fédération professionnelle (CIB, FEDERIA, UAI, UPI, etc.) ne sont pas assermentés. Ils peuvent par contre livrer des rapports d´estimation; une activité qu´ils font plutôt à titre complémentaire, sans réellement être «expert» au sens propre du terme.
La chambre des experts immobiliers, en abrégé KAVEX, est la seule organisation représentative d´experts immobiliers en Belgique. La KAVEX est reconnue par le Conseil Supérieur des Indépendants et PME au niveau national. Elle fait la promotion des intérêts du secteur de l'expertise immobilière, veille à l'éducation et la formation de ses membres, défend les intérêts professionnels et liste des experts immobiliers assermentés. Par conséquent les experts KAVEX sont soumis aux normes strictes de la déontologie professionnelle.
Quand un rapport d’expertise est-il indispensable ?
La plupart du temps, le rapport d’expertise est exigé lors du financement par un tiers d’une opération d’acquisition immobilière. Le prêteur (la banque) veut avoir des garanties quant à la valeur du bien financé (la maison) dans le cadre d’un crédit hypothécaire.
D’autres motifs sont : décision d’achat / de vente, contre-expertise, séparation, succession,…
Exigences élevées
Nos experts sont particulièrement spécialisés dans les expertises relatives aux biens situés en région frontalière et en Ardennes, et ce sur demande d’institutions bancaires belges et hollandaises.
Les donneurs d’ordre Néerlandais ont des exigences très élevées en matière de rapport d’expertise. Nous travaillons quotidiennement avec ces normes strictes. Nos rapports d’expertise sont par conséquent beaucoup plus complets que les rapports réalisés par nos confrères belges, simplement parce qu’en Belgique, les normes sont différentes, et moins contraignantes.
Signalons encore cette différence : la plupart des rapports d’expertise belges sont réalisés par des géomètres, ce qui implique une autre vision que celle de l’agent immobilier, qui est lui plus au faîte de l’évolution des prix du marché.
Est-ce-que les banques acceptent chaque rapport d’expertise ?
Pas toujours. Quand vous avez besoin d’un rapport d’expertise dans le cadre d’un crédit hypothécaire, ce rapport doit satisfaire aux normes de l’organisme-prêteur. Il est alors ensemble convenu quels sont les critères de qualité qu’un expert (et son rapport d’expertise) doit respecter. Si l’expert est enregistré auprès d´un organisme agréé (KAVEX, NRVT, CRMT), et que le rapport satisfait aux dernières normes émises, alors chaque organisme-prêteur l’acceptera.
La plupart des instances financières tiennent naturellement compte de la région dans laquelle l’expert exerce ses activités, insistant in fine sur sa parfaite connaissance du marché.
Que signifient les notions utilisées dans un rapport d´expertise ?
Valeur en vente forcée, libre de bail et d´occupation : La valeur de l´immeuble dans le cas d´une vente publique forcée. Cela se produit par exemple lorsque le propriétaire ne rembourse pas ses mensualités relatives à son crédit hypothécaire. Cette valeur est inférieure à la valeur intrinsèque (ou de gré à gré) du bien. Elle représente +/- 80% de la valeur intrinsèque (ou de gré à gré) du bien.
Valeur de reconstruction : La valeur de reconstruction d´un bien est représentée par la somme nécessaire à la reconstruction à l´identique du bien assuré, immédiatement après l´accident, à la même place et avec la même affectation. Cette valeur prend également en compte ´la valeur ajoutée´ au bâtiment, comme par exemple une nouvelle cuisine ou salle de bains. Pour les appartements, la valeur de reconstruction n´est pas mentionnée, car la valeur est liée à la présence des autres appartements de l´immeuble. Généralement, un appartement est assuré via l´Association des copropriétaires.
Valeur de gré à gré, libre de bail et d´occupation : C´est la valeur de vente d´un bien dans les circonstances normales. Le bien est libre de bail et d´occupation et n´est donc pas loué par un tiers.
La valeur d´expertise dépend du but de l´expertise; un bien a différentes valeurs et nous en tenons évidemment compte.